2022年第一季度，隨著疫情的反復(fù)，物業(yè)管理行業(yè)再次走到舞臺(tái)前。在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中，各大上市物業(yè)企業(yè)正迎來(lái)新的發(fā)展格局。

資本市場(chǎng)仍在回調(diào)，3月份市場(chǎng)指數(shù)和物業(yè)企業(yè)股價(jià)均下跌，55家上市物業(yè)企業(yè)股價(jià)下跌4.4%，恒生物業(yè)服務(wù)管理指數(shù)下跌12.7%。

自2022年以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)一直保持著一定的熱度。

隨著物業(yè)管理行業(yè)回歸理性，大規(guī)模已進(jìn)入下半年，物業(yè)企業(yè)并購(gòu)正從重量向質(zhì)轉(zhuǎn)變。

此外，物業(yè)管理收購(gòu)和并購(gòu)也發(fā)生了重要變化。從第一季度收購(gòu)和并購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，遞表物業(yè)企業(yè)經(jīng)常成為并購(gòu)目標(biāo)，行業(yè)收購(gòu)和并購(gòu)模式發(fā)生了變化。

01 一季度收并購(gòu)事件已達(dá)11起

提高規(guī)模，確保絕對(duì)實(shí)力，仍然是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的共識(shí)。畢竟，只有規(guī)模才能有估值，才能有更廣闊的發(fā)展空間。

2021年披露年度管理面積49家上市物資企業(yè)中，管理規(guī)模超過(guò)1億平方米的物資企業(yè)16家，平均值超過(guò)1.10億平方米的物資企業(yè)14家。上市物資企業(yè)規(guī)模分化日益加劇。

如何快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張?并購(gòu)和房地產(chǎn)母公司的運(yùn)輸是兩個(gè)重要渠道。

特別是在過(guò)去的一年里，在政策、資金、房地產(chǎn)變更等因素的推動(dòng)下，行業(yè)迎來(lái)了并購(gòu)熱潮。2022年，物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)熱度持續(xù)。

根據(jù)克而瑞物管&中國(guó)物業(yè)研究協(xié)會(huì)的監(jiān)測(cè)，2022年第一季度，上市物業(yè)企業(yè)共宣布并購(gòu)11起，較去年第四季度減少6起，總交易金額67.74億元，較去年第四季度增長(zhǎng)116%。

其中，交易總額超過(guò)10億元的大型并購(gòu)事件有3起，分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)余佳生活、中南服務(wù)、碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁百悅智佳。

事實(shí)上，這兩家物業(yè)公司收購(gòu)和并購(gòu)的主要目的是不同的。根據(jù)上市物業(yè)企業(yè)年度報(bào)告數(shù)據(jù)，碧桂園服務(wù)管理面積7.66億平方米，躍居上市物業(yè)企業(yè)管理規(guī)模第一，主要希望利用并購(gòu)潮填補(bǔ)布局不足，提高優(yōu)勢(shì)區(qū)域密度，提高資源整合能力，進(jìn)一步鞏固異地復(fù)制項(xiàng)目質(zhì)量。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過(guò)收購(gòu)玉佳生活實(shí)現(xiàn)并購(gòu)破冰，可以更好地實(shí)現(xiàn)未來(lái)商業(yè)管理和物業(yè)管理業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)一步鞏固中央企業(yè)物業(yè)管理的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

資本市場(chǎng)對(duì)并購(gòu)的短期反應(yīng)行業(yè)相當(dāng)樂(lè)觀。以碧桂園服務(wù)收購(gòu)中的梁百悅智佳為例，事件發(fā)生后第一天超額收益率僅為1.97%，收購(gòu)后第五天超額收益率和累計(jì)超額收益率分別達(dá)到4.37%和6.5%。

02 遞表企業(yè)成熱門并購(gòu)標(biāo)的

值得注意的是，隨著遞表企業(yè)的不斷增多，上市途中已成為大型物資企業(yè)的收購(gòu)目標(biāo)。

根據(jù)中國(guó)物業(yè)研究協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至3月31日，共有23家表達(dá)企業(yè)，許多表達(dá)企業(yè)已經(jīng)失敗。值得注意的是，3月30日，萬(wàn)物云海外上市申請(qǐng)被中國(guó)證監(jiān)會(huì)接受，招股說(shuō)明書于4月1日正式提交給香港證券交易所。

事實(shí)上，遞表企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況披露相對(duì)完善，競(jìng)爭(zhēng)調(diào)整相對(duì)簡(jiǎn)單，受到龍頭企業(yè)的青睞。

第一季度，收購(gòu)了三家遞表物資企業(yè)。具體來(lái)說(shuō)，1月份，華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別投資10.6億元和22.6億元收購(gòu)禹家生活和中南服務(wù)。2月，碧桂園服務(wù)于中梁百悅智佳，并購(gòu)遞表企業(yè)31.29億元。

以華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)中南服務(wù)為例，1月20日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布公告，計(jì)劃以不超過(guò)22.60億元的價(jià)格收購(gòu)中南服務(wù)100%的股權(quán)。2021年11月12日，中南服務(wù)通過(guò)香港證券交易所收購(gòu)。

從資本市場(chǎng)對(duì)收購(gòu)事件的反應(yīng)來(lái)看，事件發(fā)生后第一天的超額收益率只有2.9%，然后波動(dòng)上升，第五天的超額收益率增加到5.12%。

03 資本市場(chǎng)回歸理性

事實(shí)上，資本市場(chǎng)的表現(xiàn)和估值是物業(yè)企業(yè)追求規(guī)模的主要驅(qū)動(dòng)力。

截至2022年3月31日，物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)57家，3月份新增金茂服務(wù)和李高健康生活2家。但自2022年以來(lái)，受房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力影響，物業(yè)管理行業(yè)資本市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明顯。

數(shù)據(jù)顯示，3月55家上市物業(yè)企業(yè)(不含3月上市的金茂服務(wù)和李高健康生活)、非港股物業(yè)企業(yè)、恒生物業(yè)服務(wù)管理指數(shù)、港股物業(yè)企業(yè)分別下跌4.4%、7.0%、12.7%和14.9%，均大于恒生指數(shù)(下跌3.2%)。

從估值來(lái)看，截至2022年3月31日，57家上市物資企業(yè)總市值為4310.4億元;PE(TTM)平均市盈率為14.8倍，PE(LYR)平均市盈率為15.1倍。

隨著資本市場(chǎng)回歸理性，物資企業(yè)對(duì)規(guī)模擴(kuò)張有了新的布局。

許多物業(yè)企業(yè)逐漸加強(qiáng)了對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)效率的關(guān)注。例如，在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，更注重區(qū)域布局和城市深度培育;越來(lái)越多的企業(yè)在建立服務(wù)體系、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)更注重客戶研究和業(yè)主滿意度;也看到更多的企業(yè)把質(zhì)量管理作為內(nèi)部管理的首要任務(wù)。

該行業(yè)的市場(chǎng)模式仍然相對(duì)分散和競(jìng)爭(zhēng)激烈。擴(kuò)大規(guī)模、提高市場(chǎng)份額仍然是物業(yè)企業(yè)的重要需求之一。房地產(chǎn)行業(yè)的變化加速了物業(yè)企業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)的高質(zhì)量目標(biāo)。行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)已從大魚吃小魚轉(zhuǎn)向大魚吃大魚。并購(gòu)目標(biāo)從中小型物業(yè)企業(yè)、獨(dú)立第三方物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)向物業(yè)企業(yè)、龍頭企業(yè)和上市企業(yè)。擬上市物業(yè)企業(yè)的演變和物業(yè)管理行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變標(biāo)志著行業(yè)逐步走向理性和成熟。